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中國樓市危險的“動物精神” 房價永遠不會跌

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發表于 2016-9-7 20:21:04 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式

泡沫破滅前,人們會找上百個理由為房價上漲辯護,但泡沫破滅后,只有一個理由就可以解釋:是泡沫早晚會破滅。無論是經濟史上有名的郁金香泡沫、密西西比泡沫和南海泡沫,還是2007年美國房地產泡沫的崩裂,莫不如此。

美聯儲前主席格林斯潘在反省次貸危機時承認,沒有任何一個經濟模型事先預測到了這場危機的發生。在尋找次貸危機的根源時,他屢次提到“動物精神”,并承認其忽視了人性中的“動物精神”。

“動物精神”最早由經濟學家凱恩斯提出。凱恩斯認為,多數經濟行為源自理性的經濟動機,但也有許多經濟行為受“動物精神”支配,而這些“動物精神”是經濟發生波動的主要原因。

早已形成賺快錢的賭博思維的中國人,在此輪樓市大漲中將“動物精神”和好賭的天性發揮得淋漓盡致。民眾參與首付貸、眾籌炒房、借錢炒房,開發商則在不惜成本地制造出一個又一個天價地王。


在中國的大城市,房子顯然已脫離了其居住屬性,變成一種名副其實的期貨品種。為了有資格搶到這種稀缺的“期貨”,上海市民甚至上演了排長隊離婚的大戲。

當泡沫已膨脹得像皮球,沒有人會再視而不見。連往年樓市上漲時從未承認房地產市場有泡沫的管理層,也不得不公開警示風險。7月底,中央政治局會議罕見提出“抑制資產泡沫”,幾乎所有人都心知肚明,資產泡沫主要指的是樓市泡沫。

今年一線和部分二線熱點城市房價飆漲,明顯和剛性需求關系不大,而是貨幣放水及房貸爆炸的結果。在房地產營造的“虛假繁榮”氛圍中,投資投機風潮蔓延,加劇了實體經濟空心化的趨勢。當炒房的收益遠遠超過做實業時,似乎只有傻瓜才去賺那些辛苦錢。


羅伯特·希勒在《非理性繁榮》中提到:“很多人似乎有一種強烈的直覺,無論什么地方的房價都只漲不跌。如果要他們拿出證據來,他們通常會說,因為土地只有一點,房地產的價格一定會持續上漲。”

當年日本人就是這么認為的。由于相信房價只漲不跌的神話,1980年代末,日本有銀行甚至允許購房者簽訂100年的抵押貸款合同。房地產泡沫破裂前,日本的土地被熱炒,地價飛漲,1990年該國土地總市值竟然達到美國土地總市值的五倍。即便如此,很多人仍堅信地價會繼續漲。結果大家都知道了,日本資產泡沫破裂后,地價暴跌了60%,經濟由此陷入“失去的20年”。

如果說幾年前中國與日本80年代末的樓市泡沫相比仍存在較大差別,那么,現在則越長越像了。隨著個人不斷加杠桿購房,中國的房貸/GDP迅速上升,2012年這一比例尚不到15%,但今年底或將超過25%,接近日本地產泡沫巔峰時的水平。
有機構今年3月估算,北京、上海、深圳三個城市的房產總值,可以買下半個美國。考慮到3月至今,上述城市房價又積累了相當的漲幅,買下整個美國已經不是一個夢。


泡沫具有的一個典型特征是,在破裂前泡沫長期存在,且越來越膨脹。長期不破的泡沫使得人們逐漸麻木,相信“這次不一樣”,舊的價值規律已經不起作用。泡沫晚期,人人都幻想賺盡最后一個銅板,然后在泡沫崩裂的前夕全身而退,但人性的貪婪卻注定很多人根本逃不掉。最近的一個例子是,去年中國股市站上5100點高位時,成功逃頂的人很少,多數人都被隨后的暴跌深套。

不可否認,這場豪賭最初是政策驅動的。從去年下半年到今年上半年,政府頻頻在貨幣、信貸、財稅等方面出臺利好政策,明顯想將民眾往房地產市場里趕。當然,政府的本意是將人往三四線城市的售樓處趕,好消化那些地方巨大的庫存,但事與愿違,購房者涌向一線和熱點二線城市,將那里的新房一掃而空。
這種扭曲變形的去庫存,使得原本就分化的市場更加兩極分化。三四線城市的樓市庫存沒消化多少,深圳、上海等地的樓市卻演繹了新一輪瘋狂。

如今,政府不得不在去庫存和抑制泡沫之間艱難地走鋼絲。一線城市房地產市場的加速趕頂,令未來的政策空間越來越小,風險卻越來越大。
這一次,即將決堤的河水,是否會靜靜地流回原來的河道?

(作者為旅居加拿大資深地產媒體人)

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